一戸建て査定は土地と建物を分けて考える
一戸建ての不動産査定では、築年数だけを見て価格を決めるのではなく、土地と建物を分けて評価し、周辺の売却相場や物件固有の条件を重ねて査定価格を検討します。築25年の家ほど、この違いを理解しておくことが重要です。
土地には建物とは別の価値がある
土地には築年数がありません。駅や道路へのアクセス、生活利便性、周辺の住宅需要、敷地面積、形状、間口、接道状況、用途地域などが主な判断材料です。そのため、建物が築25年でも、土地需要が高い地域では不動産全体として相応の売却価値が残ることがあります。
反対に、同じ地域・同程度の広さでも、旗竿地や高低差のある土地、接道条件に制約がある土地などは評価が異なることがあります。「近所の家が○万円で売れた」という情報だけでは、自宅の売却価格を正確に判断できません。
築25年で建物価値が自動的にゼロになるわけではない
国土交通省は、中古戸建て住宅について、個々の状態にかかわらず築後20～25年程度で建物の市場価値を一律にゼロとする従来の取引慣行を課題として示し、住宅の性能や維持管理、リフォームなどを評価へ反映する考え方を示しています。
つまり「築25年＝建物価値ゼロ」と機械的に判断するものではありません。基礎や躯体、屋根、外壁、設備などの状態に加え、修繕やリフォームの履歴も判断材料になります。ただし、工事にかけた費用がそのまま査定価格に上乗せされるとは限りません。
査定価格と固定資産税評価額は目的が違う
不動産会社が提示する査定価格は、現在の市場でどの程度の価格で売却できそうかを検討するための目安です。一方、固定資産税評価額は固定資産税などの課税に用いる評価額であり、目的が異なります。購入時の価格も現在の売却価格をそのまま示すものではありません。
自宅の価値を知るには、土地と建物の状態を確認したうえで、現在の成約事例と比較する必要があります。築年数だけで判断しないことが、不動産売却の価格を考える第一歩です。
次ページでは、実際の中古戸建て市場のデータも確認しながら、築25年の売却価格に差が生まれる査定ポイントを見ていきます。
