会社員の資産形成に不動産投資は得？マンション投資の収益と会社選びを比較

家賃10万円でも意外と残らない理由と収支の見方

マンション投資で最も誤解しやすいのが「家賃＝利益」と考えてしまうことです。月10万円の家賃が入っていても、そこから物件を維持する費用とローン返済が発生します。

区分マンションでは、管理組合へ支払う管理費や修繕積立金のほか、賃貸管理会社への管理委託料、固定資産税・都市計画税、火災保険などの負担があります。入居者が退去すれば、空室中は家賃が入らず、次の入居者を募集するための費用や原状回復費用が発生する場合もあります。

次は「月10万円の家賃」を想定した単純な試算例です。実際の金額は物件やローン条件によって大きく異なります。

この例では満室でも毎月の現金収支はマイナスです。ただし、ローン返済額の一部は借入元本の返済であり、負債の減少につながります。そのため、毎月のキャッシュフローだけで投資全体の損益を判断することもできません。

物件価格3,000万円、年間家賃120万円であれば単純な表面利回りは4％です。しかし、これは管理費、修繕積立金、税金、保険、空室などを差し引く前の数字です。

物件を比較するときは、年間家賃から運営費を差し引いた収益と購入価格の関係を確認し、さらにローン返済後に手元へいくら残るかを計算します。金利が上昇するケース、家賃が下がるケース、数か月空室になるケースでも返済できるか試算しておくと、表面利回りだけでは見えないリスクを確認できます。

不動産所得は、原則として家賃などの総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。固定資産税、損害保険料、修繕費、建物の減価償却費などは、条件を満たせば必要経費になります。

一方、ローン返済額のうち元本部分は必要経費ではありません。利息については一定の範囲で必要経費となります。このため「確定申告上の損益」と「銀行口座に残る現金」は異なることがあります。

節税効果だけを前提に物件を選ぶのではなく、家賃収入、運営費、ローン残高、売却想定価格を一つの収支表にして検討することが重要です。次ページでは、実際に投資マンション会社へ相談してから購入・運用を始めるまでの手続きを確認します。