マンション投資会社と不動産クラファンはどう比較する？
不動産投資を始める方法は一つではありません。区分マンションを自分で所有する方法でも、新築・中古、販売会社、賃貸管理の内容などによって収益構造が変わります。また、物件を直接購入しない不動産クラウドファンディングも選択肢になります。
新築マンションと中古マンションを比較する
新築区分マンションは設備が新しく、当初は修繕が発生しにくいことなどが特徴です。一方、販売価格には新築としての商品価値も反映されるため、購入価格と周辺中古物件の相場、想定家賃のバランスを確認する必要があります。
中古マンションは、現在の家賃実績や過去の取引価格を調べやすいことがメリットです。ただし、築年数が進んでいる場合は、専有部分だけでなくマンション全体の修繕計画や修繕積立金の状況も確認します。
RENOSYでは新築・中古マンション、J.P.RETURNSでは中古区分マンションを中心とした商品、FJネクストでは自社開発の資産運用型「ガーラマンションシリーズ」などが扱われています。同じ会社員向けのマンション投資でも商品構成は同じではありません。
販売会社は「物件」と「管理」を分けて比較する
投資マンション会社を比較するときは、知名度だけではなく、提案された物件そのものを見ることが重要です。所在地、駅距離、専有面積、築年数、購入価格、現在の家賃、周辺の募集家賃、管理費、修繕積立金などを並べます。
さらに、購入後に賃貸管理を委託する場合は、管理委託料、入居者募集時の費用、家賃滞納時の対応、原状回復、更新手続き、解約条件なども確認します。サブリースを利用する場合は、受け取れる賃料が将来も同額とは限らないため、賃料改定や契約解除の条件まで確認しておくことが大切です。
不動産クラファンならローンを組まずに始められる
現物マンションとは別に、CREAL、COZUCHI、OwnersBookなどの不動産関連クラウドファンディングがあります。CREALなどでは、不動産から得られる賃料や売却益などを原資として投資家へ配当する仕組みの商品があり、現物マンションを直接所有する必要がありません。
少額から始めやすく、入居者対応や修繕を自分で行わなくてよい点は現物投資との大きな違いです。一方、ファンドごとに運用期間やリスクが異なり、元本や予定利回りが保証されるわけではありません。また、OwnersBookのように貸付型の商品を扱うサービスもあり、すべての不動産クラファンが同じ仕組みではありません。
目的によって適した投資方法は変わる
融資を利用して長期的に不動産を所有したい人と、まず少額で不動産分野へ投資したい人では選択肢が異なります。現物投資では借入れを利用できる反面、数十年のローンや空室、修繕、売却価格の変動を抱えます。クラウドファンディングでは大きな借入れを避けやすい一方、自分で物件を所有するわけではありません。
どちらを選ぶ場合も、表示された利回りだけで判断しないことが基本です。次ページでは「家賃が月10万円あっても、なぜ手元に10万円残らないのか」を具体的な収支で確認します。
