土地活用を始める前に確認したいリスクと注意点
使っていない土地から収益を得られる可能性があっても、どの土地でも活用した方が有利とは限りません。初期投資を伴う方法ほど、需要予測や長期収支を慎重に確認することが重要です。
建てれば借り手が見つかるとは限らない
アパート・マンションでは空室、店舗や事務所ではテナント退去、駐車場では利用台数の減少といったリスクがあります。土地活用では「何を建てられるか」より、「その場所で誰が利用するのか」を先に確認することが大切です。
提案を受ける際には、周辺の家賃や賃料だけでなく、競合物件、人口動向、駅や道路との位置関係など、需要予測の根拠も確認します。
建物を建てると簡単には用途変更できない
駐車場は比較的用途変更しやすい一方、アパート、マンション、店舗、医療施設などを建築すると、多額の資金を投じることになり、短期間で別の用途へ切り替えるのは難しくなります。
将来、自宅を建てる予定がある土地や売却する可能性が高い土地では、現在の収益性だけでなく、何年利用する予定なのかを含めて方法を選ぶ必要があります。
サブリースや一括借上げは契約条件を確認する
賃貸住宅などでは、事業者が建物を借り上げて入居者へ転貸するサブリース方式が利用される場合があります。管理の手間を軽減できる一方、借上賃料が将来も変わらないとは限りません。
国土交通省も、サブリース契約について賃料減額の可能性や契約解除の条件などを契約前に確認するよう案内しています。長期契約という言葉だけで判断せず、賃料改定、修繕費、免責期間、解約条件などを確認することが重要です。
「何もしない場合」と比較して初めて機会損失が分かる
使っていない土地には固定資産税などの保有コストがかかる一方、建物を建てれば建築費や維持管理費という別の負担が生まれます。そのため、未利用地だからといって土地活用が必ず有利になるわけではありません。
まず現在の年間保有コストを確認し、アパート・マンション、戸建て賃貸、駐車場、店舗・事務所、医療・介護施設など複数の方法について、初期投資と将来収支を比較するのが基本です。大東建託、積水ハウス、大和ハウス、旭化成ホームズなどへ相談する方法や、HOME4U土地活用で複数の提案を比較する方法を使いながら、その土地の立地と目的に合う活用方法があるかを確認していくと判断しやすくなります。
＜参考サイト＞ 国土交通省 / 大東建託 / 積水ハウス / 大和ハウス工業 / 旭化成ホームズ / HOME4U土地活用
